长租公寓爆雷、马云进军房地产 这届年轻人的“房市”还有救吗?

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在一线城市,长租公寓终究没有放过身处异乡的年轻人。十几年前,黑中介卷钱跑路现象泛滥,如今,长租公寓平台接连爆雷,80后、90后都没有逃过,原因归根结底是,大城市里年轻人的收入追不上房价,追上房价的没有购房资格。中国人缺房子吗?答案是:不缺!

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央行官宣,在中国,96%的家庭都有房,而且户均1.5套房,即便月薪5000元以下的人群,90%也拥有自己的住宅。

月薪5000元,想在上海买一套100平方米的房子,即便不吃不喝,也要100年。如何解释这个96%?其实,一种普遍可感知的现象是,在东部沿海的三四线城市,城市化还在进行中,拆迁分房为不少年轻人铺就了第一条致富路。

在老家小镇拥有两三套房的青年,还要挤破头在北上广深等大城市拼一个购房资格。为什么?

钱、理想、孩子,答案莫衷一是。

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爆雷后,房东和租客怎么办?

长租公寓爆雷潮有多凶猛,最新一组数据是广州市房地产租赁协会统计的,今年以来全国爆雷的长租公寓达26家,仅8月,全国就有15家长租公寓倒闭。

寓意上海办公室人去楼空 图源/采访对象

寓意上海办公室人去楼空 图源/采访对象

当媒体将焦点着眼于长租公寓模式为何不可行,是不是有预谋的庞氏骗局时,租客想的是明天住哪里,房东想的是租客明天能不能搬出去。

长租公寓爆雷后,将矛盾转嫁给了房东和租客。起初,房东和租客达成了“脆弱”的统一战线——告长租公寓平台。

8月爆雷潮才过去一个月,房东和租客的统一战线便土崩瓦解,双方闹到了派出所,在此之前,他们甚至还不清楚,或者不接受,双方之间是没有任何契约关系的。

房东强制要求租客搬离 图源/IT时报

房东强制要求租客搬离 图源/IT时报

律师解释了其中的法律关系,房东租给长租公寓平台和平台租给租户是两个独立的法律关系,平台拖欠房东房租,房东可以到房产所在地法院起诉平台违约侵权,要求查封平台账户,查询租客资金支付流向。租客已经一次性支付半年至一年的房租,可以住到租约期满,平台想要让房东签的解约协议,并不能作为驱赶租客的依据。

房东往往无法接受“单挑”所有损失,在实际协商过程中,房东也会处于上风。或者只要任意一方不愿意主要承担损失,协商都会以失败告终。

一位寓意房东贴出退房通知要求租客搬出 图源/采访对象

一位寓意房东贴出退房通知要求租客搬出 图源/采访对象

在采访长租公寓爆雷受害者时,虽然记者已经给出了法律解释,但被问得最多的问题仍是:“我该怎么办?”

警方、居委会、综治办都介入了其中,他们和律师一样,给出的解决之道是,房东和租客都可以到房产所在地派出所立案,在定性为诈骗等刑事案件前,房东和租客还可以到房产所在地法院起诉长租公寓平台。

维权群里许多年轻人自嘲道:“没想到初入社会学到的第一件事,竟然是写起诉书。”然而,不论是立案还是诉讼,都要经历漫长的过程。

在这种情况下,双方僵持只会徒增维权的成本和压力,想要及时止损,最理想的解决方式是,双方重立合同,余下的租赁时期内,房东和租客各承担一半的损失,待房东追回损失后,将其中一半归还租客。等到租赁期结束后,租客搬出,或者继续以市场价租住。

但能做到如此理智的房东和租客,几乎不存在。

02    

租房时到处是“雷”

除了这难解的一对矛盾外,更让人惊讶的是,租客不仅有通过58同城、安居客等正规线上中介平台租到长租公寓的,更有通过线下中介门店租到的。

此前爆雷的爱公寓 图源/IT时报

此前爆雷的爱公寓 图源/IT时报

一位受害租客挺着5个月的孕肚被房东赶出门,4个月内上了两次当,二房东、长租公寓平台接连跑路。她不禁发问:“难道除了长租公寓,我就没有其他租房选择了吗?大房东去哪了?”

实际上,只要房东将房源挂上这些交易平台,时刻“盯盘”的中介就会接连打电话给房东,询问能不能托管给长租公寓平台,这种积极性往往由长租公寓给中介开出的高佣金驱使。

爆雷的长租公寓,基本都是利用高收低租,长收短付的模式来玩杠杆。明明只能租3000元/月的房子,一些房租公寓却开出了4000元/月,这背后不可能没有猫腻。政府介入后,部分地方出台了租赁资金监管的措施。

从2015年的“房住不炒”到2017年的“租购并举”,政府一直在推进公租房、廉租房等政策,但这部分房源的申请门槛较高,无法覆盖近2亿的租赁人口。

房子这个事,具体问题还是要交给市场去自行消化,那么,科技、互联网能再一次驱动房地产交易市场里的信息对称吗?

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马云杀入房地产

能给年轻人开一条生路吗?

“听说了吗?阿里要当房地产中介了”。一夜之间,索赔无门的年轻人开始在维权群里讨论阿里成立天猫好房的新闻。

“让天下没有难买的房子”“三年不赚钱”,不论阿里是否真有做房地产中介的决心,目前它能做的还非常有限。

图源/网络

不幸的是,阿里没有要解救煎熬中的租房青年们的意思,天猫好房做的是一手房、二手房和拍卖房,目前还是一个房产交易信息发布平台,并未涉及租房。

天猫好房一经出世,大家想的都是链家扶起来的贝壳找房,会不会遭受“暴击”。即便背靠链家这个房地产行业的巨无霸,但贝壳找房的角色依旧是一个信息发布平台,更直白地说,贝壳找房上的房源与链家App高度相似,它更好的定位是,链家的导流、看房工具。

其实,阿里杀入房地产交易,并非一时兴起。它最先切入的是拍卖房,从闲鱼的二级入口上升到淘宝的二级入口,如今被整合进天猫好房里。

“阿里一直没有深入做房产拍卖”。据一位拍卖房业务的前员工透露,阿里一直在用淘宝的思路做拍卖房交易平台,在拍卖辅助机构和购房者之间搭起桥梁,并没有直接把拍卖辅助机构的活接过来。

同时,天猫好房宣称不赚取差价,只收3%的服务费。但这3%并不好收,就拿拍卖房来举例,“阿里此前动过收费的念头,但没能推行,这部分的流量也一直是免费给拍卖辅助机构用的”。

上述阿里拍卖前员工认为,推演到一手房、二手房交易,想要挑战现有中介格局,确实要做好烧钱换市场的打算。

图源/网络

在疫情期间,淘宝直播里悄然出现了直播卖房,目前这块业务也被整合进天猫好房。

中国人对房子有强烈的情结,安土重迁,对于房子这种大宗交易,中国人是慎之又慎的,怎么可能在直播间里就一掷千金呢?但据记者了解,直播只是一个引流工具,通过直播付订金来锁定潜在用户,仍旧需要向线下导流。

这也意味着,即便是阿里这样拥有巨大流量,可以产生虹吸效应的平台,仍旧无法省却线下中介带看、房产交易、贷款等专业服务,能省的也许就是中介门店房租。

互联网房产交易平台能让年轻人买房更容易一些吗?

也许还得再等等。

当代年轻人买房最大的“不容易”就是资金压力和购房资格,而互联网+房产交易只是在房产信息的获取上从线下移到了线上,增加了一些增值内容,让房东更容易获取潜在买家,让买家对在售房源一目了然,但哪怕后端的贷款获取、税费支付、交易过户等全部互联网化,这点交易成本的节约如果量化一下,相比动辄百万级别的房产价值,基本可以忽略不计。

要知道,上海外环的平均单价都已达到5万元。

一个天猫好房,哪怕囊括全国的房地产交易,万亿级别的交易量,百亿级别的平台利润,100%补贴给年轻人,可能人均能拿到的实惠也就万把块钱。这点钱,对于买房者来说,甚至不及议价的一个零头。

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